číslo jednací: S714/2014/KS-19961/2014/840/DVá

Úřad pro ochranu hospodářské soutěže ve správním řízení sp. zn. ÚOHS-S714/2014/KS, zahájeném dne 26. 8. 2014 podle § 44 odst. 1 zákona č. 500/2004 Sb., správní řád, ve znění pozdějších předpisů, a § 15 zákona č. 143/2001 Sb., o ochraně hospodářské soutěže a o změně některých zákonů (zákon o ochraně hospodářské soutěže), ve znění pozdějších předpisů, v souladu s § 21 téhož zákona, na základě návrhu účastníka řízení, společnosti P3 Czech HoldCo s.r.o., se sídlem Praha 8, Karlín, Karolinská 650/1, IČ: 02576791, zastoupeného JUDr. Ivo Jandou, Ph.D., advokátem, se sídlem Praha 1, Na Příkopě 14, na povolení spojení soutěžitelů ve smyslu § 12 a násl. téhož zákona, vydává toto

rozhodnutí:

Spojení soutěžitelů P3 Czech HoldCo s.r.o., se sídlem Praha 8, Karlín, Karolinská 650/1, IČ: 02576791, na straně jedné, a VGP Blue Park, a.s., IČ: 22799940, VGP Green Park, a.s., IČ: 22800026, VGP Green Tower, a.s., IČ: 22799974, VGP Park Horní Počernice, a.s., IČ: 28712994, VGP Park Příšovice, a.s., IČ: 22799991, VGP Park Turnov, a.s., IČ: 22800018, všechny se sídlem Jenišovice 59, Jenišovice u Jablonce nad Nisou, VGP CZ IV, a.s., IČ: 28736869, se sídlem Jenišovice 59, Jenišovice, a VGP CZ II, s.r.o., IČ: 28748051, se sídlem Jenišovice 59, okres Jablonec nad Nisou, na straně druhé, ke kterému má dojít dle § 12 odst. 3 písm. a) zákona č. 143/2001 Sb., o ochraně hospodářské soutěže a o změně některých zákonů (zákon o ochraně hospodářské soutěže), ve znění pozdějších předpisů, na základě Smlouvy o převodu a koupi akcií, uzavřené dne 22. 8. 2014 mezi společnostmi P3 Prague Blue Park s.r.o., IČ: 01942972, P3 Prague Green Park s.r.o., IČ: 01960393, P3 Prague Horni Pocernice 1 s.r.o., IČ: 01541439, P3 Prague Green Tower s.r.o., IČ: 02151391, P3 Turnov s.r.o., IČ: 02025230, P3 Prisovice s.r.o., IČ: 01531395, P3 Prague Horni Pocernice 2 s.r.o., IČ: 02103117, všechny se sídlem Praha 8, Karolinská 650/1, jako kupujícími, a společností SNOW CRYSTAL S.á.r.l., se sídlem Lucemburské velkovévodství, Luxembourg, avenue Pasteur 16, jako prodávajícím, a investičním fondem European Property Investors Special Opportunities (General Partner) L.P., se sídlem Velká Británie, Edinburgh, Festival Square, 50 Lothian Road, a společností VGP NV, se sídlem Belgické království, Jette, Burgemeester Etienne Demunterlaan 5, jako garanty prodávajícího, a Smlouvy o převodu obchodního podílu, uzavřené dne 22. 8. 2014 mezi společností P3 Parks s.r.o., se sídlem Praha 8, Karolinská 650/1, IČ: 01977580, jako kupujícím, a společností SUN societé á responsabilité limité, Lucemburské velkovévodství, Luxembourg, rue Jean-Pierre Brasseur 6, jako prodávajícím, a investičním fondem Curzon Capital Partners III (GP) Limited, se sídlem Velká Británie, Londýn, Berkeley Square, Berkeley Square House, 8th Floor, a společností VGP NV, jako garanty prodávajícího, v jejichž důsledku má společnost P3 Czech HoldCo s.r.o., prostřednictvím jí kontrolovaných společností P3 Prague Blue Park s.r.o., P3 Prague Green Park s.r.o., P3 Prague Horni Pocernice 1 s.r.o., P3 Prague Green Tower s.r.o., P3 Turnov s.r.o., P3 Prisovice s.r.o., P3 Prague Horni Pocernice 2 s.r.o., a P3 Parks s.r.o., nabýt akcie představující 100% podíl na základním kapitálu a hlasovacích právech ve společnostech VGP Blue park, a.s., VGP Green Park, a.s., VGP Green Tower, a.s., VGP Park Horní Počernice, a.s., VGP Park Příšovice, a.s., VGP Park Turnov, a.s. a VGP CZ IV, a.s. a 100% obchodní podíl na společnosti VGP CZ II, s.r.o., a tím i možnost tyto společnosti nepřímo výlučně kontrolovat, se dle § 16 odst. 2 téhož zákona

povoluje.

Odůvodnění

1. Při posuzování spojení soutěžitelů vycházel Úřad pro ochranu hospodářské soutěže (dále jen „Úřad“) zejména z návrhu na povolení spojení, dotazníku k povolení spojení, listin zakládajících spojení, výpisů z obchodního rejstříku, výročních zpráv, jakož i dalších skutečností týkajících se spojujících se soutěžitelů.

2. Skutečnost, že se Úřad spojením zabývá, byla v souladu s § 16 odst. 1 zákona č. 143/2001 Sb., o ochraně hospodářské soutěže a o změně některých zákonů (zákon o ochraně hospodářské soutěže), ve znění pozdějších předpisů (dále též „zákon“), zveřejněna v Obchodním věstníku č. OV 453572 ze dne 29. 8. 2014. Tato skutečnost byla současně zveřejněna na internetových stránkách Úřadu. Ve stanovené lhůtě 5 dnů pro podání případných připomínek ani později Úřad žádnou námitku k uvedenému spojení soutěžitelů neobdržel.

I. Notifikační podmínky

3. K navrhované transakci má dojít na základě Smlouvy o převodu a koupi akcií, která byla uzavřena dne 22. 8. 2014 mezi společnostmi P3 Prague Blue Park s.r.o., IČ: 01942972, P3 Prague Green Park s.r.o., IČ: 01960393, P3 Prague Horni Pocernice 1 s.r.o., IČ: 01541439, P3 Prague Green Tower s.r.o., IČ: 02151391, P3 Turnov s.r.o., IČ: 02025230, P3 Prisovice s.r.o., IČ: 01531395, a P3 Prague Horni Pocernice 2 s.r.o., IČ: 02103117, všechny se sídlem Praha 8, Karolinská 650/1, jako kupujícími, a společností SNOW CRYSTAL S.á.r.l., se sídlem Lucemburské velkovévodství, Luxembourg, avenue Pasteur 16 (dále jen „SNOW CRYSTAL“), jako prodávajícím, a investičním fondem European Property Investors Special Opportunities (General Partner) L.P., se sídlem Velká Británie, Edinburgh, Festival Square, 50 Lothian Road, a společností VGP NV, se sídlem Belgické království, Jette, Burgemeester Etienne Demunterlaan 5 (dále jen „VGP NV“), jako garanty prodávajícího, a Smlouvy o převodu obchodního podílu, uzavřené dne 22. 8. 2014 mezi společností P3 Parks s.r.o., se sídlem Praha 8, Karolinská 650/1, IČ: 01977580, jako kupujícím, a společností SUN societé á responsabilité limité, Lucemburské velkovévodství, Luxembourg, rue Jean-Pierre Brasseur 6 (dále jen „SUN“), jako prodávajícím, investičním fondem Curzon Capital Partners III (GP) Limited, se sídlem Velká Británie, Londýn, Berkeley Square, Berkeley Square House, 8th Floor, a společností VGP NV, jako garanty prodávajícího. Výše uvedené smlouvy jsou vzájemně provázány a mají být realizovány společně, jsou tak součástí jedné transakce.

4. V důsledku realizace předmětných smluv má společnost P3 Czech HoldCo s.r.o., se sídlem Praha 8, Karlín, Karolinská 650/1, IČ: 02576791 (dále jen „P3CZ“), prostřednictvím výše uvedených jí kontrolovaných společností P3 Prague Blue Park s.r.o., P3 Prague Green Park s.r.o., P3 Prague Horni Pocernice 1 s.r.o., P3 Prague Green Tower s.r.o., P3 Turnov s.r.o., P3 Prisovice s.r.o., P3 Prague Horni Pocernice 2 s.r.o. a P3 Parks s.r.o., nabýt akcie představující 100% podíl na základním kapitálu a hlasovacích právech ve společnostech VGP Blue Park, a.s., IČ: 22799940, VGP Green Park, a.s., IČ: 22800026, VGP Green Tower, a.s., IČ: 22799974, VGP Park Horní Počernice, a.s., IČ: 28712994, VGP Park Příšovice, a.s., IČ: 22799991, VGP Park Turnov, a.s., IČ: 22800018, všechny se sídlem Jenišovice 59, Jenišovice u Jablonce nad Nisou, VGP CZ IV, a.s., IČ: 28736869, se sídlem Jenišovice 59, Jenišovice, a 100% obchodní podíl na společnosti VGP CZ II, s.r.o., se sídlem Jenišovice 59, okres Jablonec nad Nisou, IČ: 28748051 (dále též společně „nabývané společnosti VGP“), a tím i možnost tyto společnosti nepřímo výlučně kontrolovat.

5. Posuzovaná transakce tak představuje spojení soutěžitelů podle § 12 odst. 3 písm. a) zákona, neboť podle citovaného ustanovení se za spojení soutěžitelů považuje situace, kdy jedna nebo více osob, které nejsou podnikateli, ale kontrolují již jednoho soutěžitele, anebo jestliže jeden nebo více podnikatelů získá možnost přímo nebo nepřímo kontrolovat jiného soutěžitele nabytím účastnických cenných papírů, obchodních nebo členských podílů.

6. Dále se Úřad zabýval otázkou, zda předmětné spojení splňuje také druhé notifikační kritérium, stanovené v § 13 zákona. Vzhledem k tomu, že celkový čistý obrat všech spojujících se soutěžitelů dosažený za poslední účetní období na trhu České republiky je vyšší než 1,5 miliardy Kč a alespoň dva spojující se soutěžitelé dosáhli každý za poslední účetní období na trhu České republiky čistého obratu vyššího než 250 milionů Kč, je notifikační podmínka stanovená v § 13 písm. a) zákona splněna. Navrhované spojení soutěžitelů tak podléhá povolení Úřadu.

II. Charakteristika spojujících se soutěžitelů

7. Společnost P3CZ, která je holdingovou společností, jež dosud nevykonává žádnou činnost, je součástí podnikatelské skupiny Point Park Properties v čele se společností P3 Group S.á.r.l. (dále též „skupina P3“), jež sdružuje společnosti činné zejména v oblasti výstavby, správy a provozování skladových a logistických komplexů a průmyslových parků na území České republiky, Francie, Německa, Itálie, Nizozemska, Polska, Španělska a Slovenska. Na území České republiky skupina P3 provozuje logistické parky Point Park Prague D1 a Point Park Prague D8.[1]

8. Skupina P3 náleží do podnikatelské skupiny TPG Capital, která působí celosvětově v oblasti kapitálových investic, podnikových restrukturalizací, správy aktiv, kolektivního investování a správy investičních fondů a finančních služeb. Skupina TPG působí v České republice prostřednictvím portfoliových společností v následujících oblastech (i) dodávky komunikačních systémů (prostřednictvím společnosti Avaya, Inc.), (ii) farmacie a zdravotnictví (Immucor, Inc. a IMS Health, Inc.), (iii) výroba a distribuce chemikálií, plastů, polymerů, kompozitních a jiných materiálů (Isola Group Ltd., Nexeo Solutions LLC a Vita Group Ltd.), (iv) výroba hygienických potřeb (Ontex International NV), (v) investiční bankovnictví (Saxo Bank A/S) a (vi) výroba hudebních nástrojů (Fender Musical Instruments, Inc.).  

9. Nabývané společnosti VGP vlastní a pronajímají logistické a skladové komplexy a průmyslové parky na území České republiky v následujících lokalitách: Praha – Horní Počernice, Turnov, Mladá Boleslav, Příšovice, Liberec, Předlice, Nýřany, Hradec Králové a Olomouc. Před realizací předmětného spojení soutěžitelů jsou nabývané společnosti VGP kontrolovány společností SNOW CRYSTAL, s výjimkou společnosti VGP CZ II, s.r.o., jež je kontrolována společností SUN. Jak společnost SNOW CRYSTAL, tak společnost SUN jsou holdingové společnosti, jejichž prostřednictvím byla realizována společná investice společnosti Tristan Capital Partners a společnosti VGP NV do tzv. logistického portfolia, jehož jsou nabývané společnosti součástí.

III. Dopady spojení

10. Za účelem zjištění, zda navrhované spojení soutěžitelů nebude mít za následek podstatné narušení hospodářské soutěže, zejména proto, že by jím vzniklo nebo bylo posíleno dominantní postavení spojujících se soutěžitelů nebo některého z nich, Úřad vymezuje relevantní trh, kterým je v souladu s § 2 odst. 3 zákona trh zboží, které je z hlediska jeho charakteristiky, ceny a zamýšleného použití shodné, porovnatelné nebo vzájemně zastupitelné, a to na území, na němž jsou soutěžní podmínky dostatečně homogenní a zřetelně odlišitelné od sousedících území.

11. Při vymezování relevantních trhů v jednotlivých případech spojení soutěžitelů, k nimž dochází podle § 12 odst. 3 zákona, se Úřad zaměřuje na činnosti, které na území České republiky provozuje soutěžitel, nad nímž je v důsledku spojení získávána kontrola, a z nich pak zejména na ty, které se zároveň překrývají s činnostmi soutěžitele získávajícího možnost kontroly, resp. které jim vertikálně předcházejí či na ně navazují.

12. Nabývané společnosti VGP působí v oblasti správy vlastních nemovitostí, zejména logistických a skladových komplexů a průmyslových parků na území České republiky. Každá z nabývaných společností VGP vlastní nemovitost či nemovitosti, které spravuje a pronajímá jako sklady či distribuční centra společnostem, které obvykle působí jako poskytovatelé logistických služeb, distribuční společnosti nebo subjekty zabývající se velko- či maloobchodní činností.

13. Skupina P3 je rovněž činná zejména v oblasti správy nemovitostí, kde se zabývá řízením portfolia vlastních skladovacích prostor.

14. Z popisu činností spojujících se soutěžitelů vyplývá, že dochází k přerytí jejich aktivit v oblasti správy a pronájmu nemovitostí, resp. skladových prostor a průmyslových parků. Správa nemovitostí zahrnuje zejména činnosti týkající se marketingových aktivit vztahujících se k volným skladovým prostorám, dále sjednávání a uzavírání nájemních smluv s novými či stávajícími nájemci nebo poskytování technických servisních služeb.[2]

15. Oblastí správy a pronájmu nemovitostí se Úřad již zabýval ve své předchozí rozhodovací praxi, kdy posuzoval různé segmenty trhu s nemovitostmi. Jedná se např. o oblast správy nemovitostí v průmyslových areálech, administrativních budovách, nákupních centrech nebo rezidenčních objektech, zahrnující každodenní činnosti vztahující se k provozu konkrétního objektu (tzv. facility management).[3] Úřad se rovněž ve své předchozí praxi zabýval oblastí pronájmu nebytových prostor, přičemž naznačil možné členění předmětné oblasti na užší segmenty jako např. oblast pronájmu prodejních ploch, oblast pronájmu hotelových ploch a oblast pronájmu kancelářských ploch.[4] Z hlediska účelu či využití nemovitosti např. posuzoval podoblast pronájmu prostor pro maloobchodní prodej nebo trh nemovitostí pro průmyslové využití, kdy Úřad vymezil relevantní trh jako trh výstavby a pronájmu logistických skladů a distribučních center.[5]

16. Jak vyplývá z výše uvedeného, oblast správy nemovitostí je možné členit na užší samostatné segmenty. Jelikož však předmětné spojení soutěžitelů nevzbuzuje obavy z narušení hospodářské soutěže při jakékoli v úvahu připadající definici věcného relevantního trhu, Úřad ponechal otázku konečného vymezení relevantního trhu z hlediska produktového otevřenou a zabýval se dopady předmětného spojení soutěžitelů v oblasti správy nemovitostí pro skladování, distribuci a lehký průmysl.

17. Úřad se rovněž zabýval možným vymezením relevantního trhu z hlediska geografického. Geografickým relevantním trhem se rozumí oblast, v níž soutěžitelé nabízejí a poptávají příslušné zboží a v níž jsou podmínky soutěže homogenní a současně dostatečně odlišitelné od podmínek existujících v jiných oblastech. Úřad v rámci správního řízení zkoumal, zda je možno relevantní trh vymezit jako trh lokální, národní nebo zda území ovlivněné předmětným spojením zahrnuje širší území, přesahující hranice České republiky.

18. Obecně je možné konstatovat, že v případech týkajících se trhu s nemovitostmi, resp. pronájmu nemovitostí Úřad obvykle sleduje dotčenou oblast z hlediska regionálního. Důvodem k takovému postupu je zejména výše ceny dané nemovitosti, v případě pronájmu pak výše ceny nájemného či ceny souvisejících služeb. Tyto ceny obvykle reflektují komerční potenciál nemovitosti ve vztahu k lokalitě, v níž je umístěna. Určitá lokalita, město či region pak může tvořit území dostatečně homogenní a odlišitelné od jiných území České republiky.

19. Úřad takto postupoval např. v případě spojení soutěžitelů týkající se pronájmu nebytových prostor, kdy v případech pronájmu nemovitostí pro kancelářské plochy považoval z hlediska homogenity tržních podmínek za relevantní území daného města.[6] V případě pronájmu větších prostor či obchodních celků, jako jsou např. velká obchodní centra, Úřad s ohledem na velikost spádové oblasti vztahující se ke konkrétní nemovitosti nebo souboru nemovitostí, považoval za území dotčené daným spojením soutěžitelů území širší, zpravidla v rozsahu konkrétního kraje.

20. Z šetření Úřadu však vyplývá, že v případě pronájmu skladovacích prostor, distribučních center či průmyslových parků se cena pronájmu mezi jednotlivými regiony České republiky zřetelně neliší. Tato logistická a průmyslová centra jsou obvykle umístěna v dosahu hlavních dopravních cest a z hlediska dopravní obslužnosti jsou relativně snadno dostupná minimálně v rámci přilehlého kraje.

21. Výše uvedené skutečnosti svědčí spíše pro vymezení geografického relevantního trhu jako území zahrnujícího kraj, případně území celé České republiky. Stejně jako v případě produktového relevantního trhu však předmětné spojení soutěžitelů nevzbuzuje obavy z narušení hospodářské soutěže při jakémkoli vymezení relevantního trhu. Úřad tak ponechal otázku geografického relevantního trhu otevřenou a posuzoval předmětné spojení soutěžitelů jak z hlediska trhu národního, zahrnujícího území České republiky, tak z hlediska lokálního, zejména ve vztahu ke geografické oblasti, v níž se činnosti spojujících se soutěžitelů překrývají.

22. Ve spojením dotčené oblasti správy nemovitostí pro skladování, distribuci a lehký průmysl na území České republiky působí jak skupina P3, tak nabývané společnosti VGP. Skupina P3 dosáhla na takto vymezeném relevantním trhu podílu cca [0-5] %, tržní podíl nabývaných společností VGP činí cca [5-15] %. Po realizaci posuzovaného spojení soutěžitelů tak bude spojením vzniklý subjekt zaujímat postavení odpovídající tržnímu podílu cca [15-25] %.

23. Spojující se soutěžitelé budou ve spojením dotčené oblasti i nadále vystaveni konkurenčnímu tlaku ze strany významných konkurentů, jako je např. společnost CTP Invest spol. s.r.o, jejíž tržní podíl činí cca [35-45] %, ProLogis Czech Republic Management, s.r.o., jež dosáhla tržního podílu cca [5-15] % a řady dalších subjektů s tržním podílem cca [0-5] %, jako jsou společnosti Panattoni Czech Republic Development s.r.o., Heitmann LLC nebo D+D Real, s.r.o.  

24. Pokud jde o posouzení tržního postavení spojujících se soutěžitelů z hlediska regionálního, Úřad při posuzování předmětné transakce zjistil, že k překrytí činností a nárůstu společného tržního podílu dochází pouze v regionu Hlavního města Prahy a Středočeského kraje. Na takto vymezeném území dosáhla skupina P3 tržního podílu cca [5-15] %, nabývané společnosti VGP pak zaujímají postavení odpovídající tržnímu podílu cca [15-25] %. V důsledku realizace předmětného spojení soutěžitelů tak dochází k nárůstu tržního podílu spojením vzniklého subjektu, jenž bude dosahovat cca [25-35] %.  

25. Spojením dotčená oblast správy nemovitostí pro skladování, distribuci a lehký průmysl na území Hlavního města Prahy a Středočeského kraje se vyznačuje přítomností značného počtu konkurentů, jako jsou např. společnosti ProLogis Czech Republic Management, s.r.o., jež dosáhla tržního podílu cca [25-35] %, CTP Invest spol. s.r.o nebo Heitmann LLC, jejichž tržní podíl činí cca [5-15] %, a řada konkurentů jako jsou například společnosti D+D Real, s.r.o., Panattoni Czech Republic Development s.r.o., SEGRO Czech republic s.r.o., CTY Development s.r.o., Goodman Czech Republic s.r.o. a další, jejichž tržní podíl dosahuje cca [0-5] %. U některých z těchto konkurenčních subjektů se jedná o dceřiné společnosti či pobočky významných zahraničních developerských společností.

26. Ačkoli v důsledku realizace předmětného spojení soutěžitelů dojde k posílení postavení a nárůstu tržního podílu skupiny P3 ve spojením dotčené oblasti, Úřad má za to, že jak na celém území České republiky, tak případně i v úzce vymezeném regionu zahrnujícího území Hlavního města Prahy a Středočeského kraje působí konkurenti srovnatelného tržního postavení, a to jak z hlediska dosaženého tržního podílu, tak z hlediska hospodářské a finanční síly. Z šetření Úřadu nadto vyplývá, že s ohledem na dynamický rozvoj spojením dotčené oblasti a výstavbu nových objektů a ploch je možné očekávat nárůst objemu nových skladových kapacit. Spojením vzniklý subjekt tak bude i nadále vystaven silnému konkurenčnímu tlaku ze strany dalších soutěžitelů.

27. Úřad tak má za to, že uskutečnění posuzovaného spojení soutěžitelů by nemělo mít negativní dopad na tržní prostředí v dotčené oblasti, a to jak na území České republiky, tak v regionu Hlavního města Prahy a Středočeského kraje.

28. S ohledem na uvedené skutečnosti dospěl Úřad k závěru, že posuzované spojení soutěžitelů nezvýší tržní sílu spojovaných soutěžitelů natolik, aby mělo za následek podstatné narušení hospodářské soutěže. Pro naplnění všech podmínek uvedených v § 16 odst. 2 věta třetí zákona, Úřad rozhodl o povolení navrhovaného spojení soutěžitelů, a toto rozhodnutí ve stanovené lhůtě vydává.

POUČENÍ

Proti tomuto rozhodnutí může účastník řízení v souladu s § 152 odst. 1 a 4, ve spojení s § 83 odst. 1 a § 85 odst. 1 zákona č. 500/2004 Sb., správní řád, ve znění pozdějších předpisů, podat do 15 dnů od jeho oznámení rozklad, o kterém rozhoduje předseda Úřadu pro ochranu hospodářské soutěže. Rozklad se podává u Úřadu pro ochranu hospodářské soutěže. Včas podaný a přípustný rozklad má odkladný účinek.

Otisk úředního razítka

JUDr. Michal Petr, Ph.D.

místopředseda

pověřený řízením Sekce hospodářské soutěže

JUDr. Ivo Janda, Ph.D., advokát

White & Case (Europe) LLP

Na Příkopě 14

110 00 Praha 1

Vypraveno dne:

viz otisk razítka na poštovní obálce nebo časový údaj na obálce datové zprávy